Oleh : Suwandi Hermawan S.E., M.M. – Marketing Director IN.Come Realty

Pengolahan Data : Tessa Silvia S.E. – Data Analyst IN.Come Realty

GAMBARAN UMUM

Palembang, kota tertua di Indonesia, memiliki luas wilayah 369,2 km2. Di tahun 2019 jumlah penduduknya mencapai hampir 1,63 juta jiwa. Jumlah ini membuat kota Palembang menjadi kota dengan jumlah penduduk terbanyak kedua di pulau Sumatera setelah Medan. Jumlah Penduduk sebanyak ini tersebar dalam 18 kecamatan dan 107 Kelurahan. Sebaran kepadatan penduduk di kota Palembang per kecamatan sesuai data BPS adalah :

APBD 2019 kota Palembang sebesar 4,6 Triliyun. Sebagian besar pendapatan disumbangkan oleh pajak dari sektor bisnis dan perdagangan. Untuk mendukung pertumbuhan 2 sektor utama ini di Palembang dibangun bandara internasional dengan direct  flight ke kota – kota besar di Indonesia hingga ke beberapa negara seperti Malaysia, Singapore, Jeddah, China. Selain itu, juga ada pelabuhan peti kemas sebagai akses keluar masuk barang dari dan ke Palembang. Dan bagi para tamu yang datang, tersedia banyak pilihan hotel, bintang 5 sekalipun.

Dengan semakin bertumbuhnya kota, kebutuhan akan properti hunian dan komersial yang memadai terus meningkat. Ditengah kesibukan yang tinggi, banyak penjual dan pembeli yang mempercayakan urusan melepas dan membeli properti kepada pihak ketiga yang memang menyediakan layanan jual beli sewa properti, yaitu kantor keagenan properti.

IN.Come Realty adalah kantor keagenan properti terbesar di kota Palembang. Jumlah agen aktif terdaftar sebanyak 40 orang. Jumlah listing dijual dan disewakan mencapai 2.316 unit properti, dengan rincian 1.931 unit properti hendak dijual, dan 385 unit hendak di sewakan. Properti yang ditawarkan kepada masyarakat meliputi rumah, ruko, gudang, tanah, kios, dan jenis lainnya. IN.Come Realty telah ada di kota Palembang sejak 2009, setelah sebelumnya hadir dengan menggunakan 2 brand Internasional asal Amerika.

PASAR PROPERTI PALEMBANG 2019

Tahun 2019 merupakan tahun politik yang sangat keras. Kebisingan politik berada di atas ambang normal, bayangkan, 1 tahun penuh dengan aksi politik, dimulai sejak awal tahun masa kampanye dimulai, berlanjut dicaturwulan kedua pada 17 April 2019 ketika dilakukan pemilihan DPR, DPRD, DPD, Presiden beserta pasangan wakil presidennya, serentak sekaligus. Makin panas menjelang 30 Juni 2019 penetapan pemenang pemilu, dan puncaknya 20 Oktober 2019 pelatikan presiden terpilih. Suhu panas baru mereda setelah oposisi bergabung masuk dalam kabinet di akhir tahun ketika kabinet di umumkan.

Dari sisi permintaan, kerasnya tahun politik di 2019 berpengaruh terhadap pasar properti Palembang karena banyak pembeli yang jadi memilih menunggu pemilu selesai dan pemenang ditetapkan. Pengembangan bisnis banyak yang ditunda menunggu kepastian angin politik. Bila pertarungan politik berakhir kacau, investasi menjadi beresiko. Pembelian properti komersial dan industri yang dianggap investasi bernilai tinggi pun terdampak. Akhirnya menunggu menjadi pilihan langkah terbaik.

Dari sisi penawaran, satu hal yang menjadi catatan, pada 2019 kondisi over supply properti di pasar Palembang masih terjadi, sehingga walaupun pengembang besar tidak terlalu banyak membangun, properti yang tersedia di pasar masih sangat cukup jumlahnya untuk memenuhi kebutuhan di pasar. Tidak terjadi kelangkaan, sehingga harga cenderung terkendali dan tidak bergerak liar.

Walaupun tahun politk, sepanjang 2019 arus penawaran dan permintaan di kota Palembang meski tidak maksimal tetap terus terjadi. Tetap ada penjual dan pembeli yang bergerak karena adanya kebutuhan mendesak maupun karena ada kesempatan meraih keuntungan dalam waktu singkat. Faktor tahun politk tidak berpengaruh banyak terhadap keputusan mereka. 

Kami telah merangkum penawaran, permintaan, dan transaksi yang terjadi selama 2019. Berikut adalah kesimpulan statistik yang kami himpun baik untuk transaksi jual beli, maupun sewa menyewa properti di kota Palembang. Sebagai catatan, definisi PROPERTI pada kategori ini adalah gabungan semua jenis properti, baik residensial (rumah, townhouse), komersial (ruko, kios), maupun industri (lahan besar dan gudang).

Dari 100% transaksi jual beli, terbagi kepada transaksi

–           Rumah = 51%

–           Tanah = 22%

–           Ruko = 15%

–           Kios = 10%

–           Gudang = 2%

Dari 100% transaksi sewa menyewa, terbagi kepada penyewaan :

–           Ruko = 53%

–           Rumah = 35%

–           Gudang = 12%

Kecamatan dengan transaksi sewa RUMAH terbanyak = Ilir Barat I (26%)

Kecamatan dengan transaksi jual RUMAH terbanyak = Ilir Barat I (43%)

Kecamatan dengan transaksi sewa ruko terbanyak = Ilir Timur III (27%)

Kecamatan dengan transaksi jual ruko terbanyak = Ilir Timur III (45%)

Kecamatan dengan transaksi jual tanah terbanyak = Sukarame (38%)

Kecamatan paling banyak properti mau dijual = Ilir Barat I (20%)

Kecamatan paling banyak properti mau disewa = Ilir Barat I (19%)

Kecamatan paling banyak rumah mau dijual= Ilir Barat I (22%)

Kecamatan paling banyak rumah mau disewa= Ilir Barat I (29%)

Kecamatan paling banyak ruko mau dijual= Ilir Timur III (20%)

Kecamatan paling banyak ruko mau disewa= Ilir Timur I (24%)

GAMBARAN PASAR PROPERTI 2019

Tahun 2019 ini transaksi properti di kota Palembang didominasi oleh sewa menyewa. Secara persentase, rasio sewa menyewa terhadap jual beli adalah 65% : 35%. Ada penjelasan logis mengapa transaksi sewa menyewa lebih dominan. Kami menggunakan teori property clock untuk menjelaskan fenomena ini. Berikut grafis property clock yang dimaksud :

Property Clock membagi pasar kedalam 4 masa : perlambatan, kemerosotan, pemulihan, dan pasar bergairah.

Masa perlambatan ditandai oleh ketersediaan properti di pasar jumlahnya berlebihan. Penyebabnya, sebelumnya pembeli tersedia sangat banyak, termasuk sebagian dari mereka adalah spekulan yang membeli hanya untuk mencari keuntungan dengan dijual kembali ke pasar. Dimanapun dibangun, harga berapapun ditawarkan, selalu ada yang berani membeli. Kemudahan menjual ini membuat penjual dadakan masuk ikut membangun dan menawarkan ke pasar. Karena berlebih, dampaknya tidak semua properti terjual secara cepat. Akibatnya developer mulai mengurangi pembangunan.

Era kemerosotan ditandai dengan lebih banyaknya penjual dibanding pembeli. Para spekulan mulai melepas properti yang ada ditangan mereka. Spekulan dan developer yang membeli / membangun dengan dana pinjaman dan kredit berbunga tinggi panik dan ingin dapat segera terjual duluan propertinya, termasuk bila harus mengorbankan harga jual pun tidak masalah. Harga properti mulai bergelimpangan. Di pasar lebih banyak penjual daripada pembeli. Penjual kehilangan kepercayaan dirinya.

Namun, dari perspektif lain, ini adalah kesempatan bagus bagi para pemilik modal. Periode dimana penjual kehilangan kepercayaan dirinya adalah periode terbaik bagi pembeli untuk dapat memiliki properti dengan harga terbaik. Ini adalah Buyer’s Market. Para investor properti yang ahli menggunakan prinsip “Belilah di harga termurah, juallah di harga terbaik”. Berbeda dengan pembeli awam yang kebanyakan membeli hanya karena ikut – ikutan dan takut kehilangan momentum.

Para pembeli lain yang ikutan membeli di masa properti sedang ramai ditawarkan mulai menyayangkan bila propertinya kosong tidak terisi. Ada keinginan untuk menyewakan properti mereka agar dapat menghasilkan cashflow. Namun dipasar juga banyak yang berpikir ide yang sama. Ketika penawaran sewa lebih banyak daripada permintaan, harga sewa menjadi jatuh.

Bagi sebagian pengguna properti, daripada membeli secara kredit dan dikenakan bunga 10-12 persen pertahun, lebih baik memanfaatkan kesempatan untuk sewa saja dimana tarif sewa hanya dikisaran 2-3 persen dari harga beli properti. Jauh lebih hemat. Bahkan karena murah, sewa ada yang diikat 5 tahun sekaligus dimuka. Permintaan sewa meningkat, dampaknya properti – properti yang sebelumnya kosong tidak terpakai dipasar mulai terisi. Semakin banyak properti yang terpakai, apalagi terikat sewa dalam jangka waktu panjang, mengurangi ketersediaan properti dipasar. Harga properti mulai naik. Pemulihan pasar terjadi.

Masa pasar bergairah segera datang. Karena penawaran properti di pasar sudah mulai terbatas, pengguna mulai berani menawar dengan harga yang lebih baik agar mereka bisa mendapat properti yang mereka inginkan. Kebutuhan terus muncul, namun ketersediaan properti makin sedikit. Yang sewa masih banyak yang belum berakhir masa sewanya, sementara pembangunan baru butuh waktu 1 tahun minimal. Harga sewa tidak lagi murah, pengguna berpikir lebih baik beli saja. Pembeli hadir lebih banyak daripada penjual. Permintaan lebih banyak daripada penawaran. Harga naik secara signifikan. Tingkat keuntungan dari menjual properti sangat menarik. Di masa ini semua pelaku pasar melirik ke arah industri properti. Semua ingin masuk terjun dan menjadi penjual. Ini adalah masanya Seller’s Market.

Dan sudah hukumnya, semua yang sudah diatas hanya menunggu waktu untuk terjun kebawah kembali, ke masa perlambatan. Siklus naik dan turun pasar properti ini berlangsung dari masa ke masa.

Kembali kepada rasio sewa menyewa terhadap jual beli yang 65% : 35%, sesuai penjelasan diatas terjadi karena kita memasuki situasi pemulihan pasar, dimana properti sewa tersedia secara murah, sehingga transaksi sewa terjadi lebih banyak daripada jual beli.

Sepanjang 2019, frekuensi transaksi jual beli tertinggi masih terjadi di penjualan rumah tinggal, sebesar 51%, disusul transaksi tanah sebesar 22%, Ruko 15%, Kios 10%, dan Gudang 2%. Tahun politik ternyata tidak berpengaruh secara signifikan terhadap kebutuhan dasar untuk memiliki properti hunian, sehingga penjualan rumah tetap yang tertinggi. Posisi transaksi penjualan tanah dan lahan diposisi kedua menggambarkan adanya sekelompok pelaku pasar dengan kebutuhan spesifik. Bisa jadi model properti yang ada dianggap tidak sesuai keinginan ataupun adanya kebutuhan khusus yang tidak dapat dijawab oleh properti yang ada di pasar.

Transaksi jual beli gudang yang hanya 2% menjadi cerminan sikap kehati – hatian pelaku bisnis atas situasi politik yang terjadi, mengingat gudang bukan kebutuhan primer seperti hunian, dan dipakai terbatas hanya kalangan bisnis. Ada wait and see seperti analisis yang sudah disampaikan di atas sebelumnya. Kalangan 2% yang berani membeli adalah pemain lokal yang kebutuhannya tidak dapat ditunda, gudangnya harus tersedia agar bisnisnya dapat beroperasi.

Untuk sewa menyewa, dari 100% transaksi,  terbagi kepada sewa ruko sebesar 53%, rumah 35%, dan gudang 12%. Lebih tingginya permintaan sewa ruko dibanding hunian adalah sebuah indikasi perekonomian yang masih menjanjikan, mengingat ruko adalah sarana yang dibutuhkan untuk berbisnis. Fakta bahwa sebagian penyewa ruko adalah pendatang juga dapat diartikan adanya kepercayaan pasar terhadap kondisi ekonomi kota Palembang, dianggap masih menarik dan layak menjadi salah satu pilihan pengembangan bisnis.

Walaupun tarif sewa rumah dan ruko sangat murah, hanya dikisaran 2-3 persen dari harga beli, namun pengguna rumah dan ruko memiliki pertimbangan berbeda. Rumah dianggap kebutuhan jangka panjang, yang apapun situasi yang di hadapi penggunanya tetap merupakan suatu kebutuhan wajib, sehingga lebih baik beli. Sementara, pengguna ruko yang umumnya adalah pebisnis memilih sewa dulu dalam rangka mengecilkan resiko bisnis, mengejar efisiensi usaha, dan memperbesar keuntungan bisnis dimasa ekonomi yang sedang tertekan dengan situasi politik.

BAGAIMANA PROSPEK PROPERTI KOTA PALEMBANG TAHUN 2020..?

Jumlah properti belum terpakai yang ada di kota Palembang sekarang masih tersedia banyak, belum ada kelangkaan. Dengan situasi seperti ini, sesuai property clock diatas kita masih akan berada di jam 7, periode dimana sewa masih akan sangat tinggi. Mengingat ketersediaan properti masih sangat banyak, developer rumah, ruko, dan pergudangan disarankan untuk tetap menahan diri, jangan menambah supply dulu ke pasar. Biarkan penawaran yang ada tersedot habis dulu. Di khawatirkan harga jual properti tidak bisa maksimal bila memaksakan untuk membangun di tahun ini. Untuk pengembangan baru, lebih disarankan dilaksanakan di tahun 2021.

Di sisi lain, mengingat tahun politik telah berlalu, pembeli korporasi akan lebih berani mengambil kebijakan. Tahun 2020 diprediksi pembelian lahan, gudang, properti komersial dan industri akan lebih baik daripada tahun 2019. Untuk permintaan properti komersial, kawasan favorite yang akan dicari berciri : kepadatan penduduknya tinggi, sudah memiliki banyak properti komersial di sekitarnya, kelas jalan besar, padat lalu lalang, dan memiliki parkiran yang besar, seperti : Ilir Barat I, Ilir Timur III, Ilir Timur I, Bukit Kecil, Kemuning, Kalidoni.

Untuk lahan industri akan lebih ke arah Alang Lebar dan Sukarame. Setidaknya ada 5 alasan utama mengapa pengguna memilih dua kecamatan tersebut. Mulai dari di dua kecamatan ini truk besar bebas melintas 24 jam, Rencana Tata Ruang dan Wilayahnya masuk dalam zona industri, lalu mudah keluar dan masuk kota, sudah banyak industri di kawasan itu, dan bila buat pabrik potensi masalah sosial rendah.

Untuk hunian, Kecamatan Ilir Barat I masih akan mendominasi baik untuk transaksi sewa maupun jual beli. Kelengkapan fasilitas umum dan penunjang publik seperti mall, rumah sakit, sekolah, kampus, yang berkualitas memang membuat suatu kawasan menjadi menarik. Di Ilir Barat I ini setidaknya terdapat 3 Mall : Palembang Square, Palembang Square Extension, dan Palembang Icon, lalu rumah sakit Siloam, Universitas Sriwijaya. Di Ilir Barat I juga ada 2 stasiun LRT (Demang dan Bumi Sriwijaya). Makin kesini kehadiran dua stasiun LRT makin dirasakan manfaatnya oleh masyarakat, sehingga pemanfaatannya makin baik, dan menjadi nilai tambah kawasan.

Secara keseluruhan, kami berkeyakinan bahwa tahun 2020 akan memberikan kesempatan bisnis yang lebih baik. Frekuensi transaksi akan lebih banyak, dan nilai transaksi akan lebih berani. Bagi pelaku pasar, era menunggu sudah berlalu, sekarang adalah eranya eksekusi dan menjemput kesempatan.

Dibawah ini kami berikan rincian infografis sebaran penawaran dan permintaan di kota Palembang pada tahun 2019, berdasarkan data yang IN.Come Realty miliki.

Disclaimer : semua data yang disajikan merupakan data historis yang terjadi di lingkungan kantor keagenan properti IN.Come Realty. Untuk data yang dapat memberikan gambaran yang lebih baik dan lengkap adalah data transaksi di BPN dan pemkot Palembang. Semua informasi yang kami sajikan masih banyak kekurangan dan akan disempurnakan dimasa yang akan datang.